8月28日，一则深刻影响房地产的新政出台。中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

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其中最引人关注的有两条：

第一，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

这一条，解决的是还贷压力的问题。目前首付比例降低，贷款比例增高，适当延长还款期限，可以减少月供数额。

第二，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

这一条，解决的是还贷风险的问题。在制度改革完善之前，多数个人住房贷款遵循“封顶放款”的要求，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题。

除了这两条，还有不少针对房地产信贷的条款，总的来说可以感受到一“松”一“紧”，对于购房者贷款“松”了，对于开发商拿钱“紧”了。

我们从三个角度来看新政的影响——

一是购房者。

每个月的还款额可以降低不少，减轻了月供压力。以100万元贷款、上海首套房3.05%的利率来计算，30年等额本息每个月月供约4243元，总利息约53万元；如果拉长至40年，月供降到约3609元，但总利息会涨到约73万元。每个月还款的压力降低了600多元，但40年的总利息比30年多出约20万元。

更深一层的影响是，由于月供压力的减轻，潜在的购房者会因此增多，有些原本目标小面积的购房者还会把眼光转向更大面积的标的。

同时新政实现了购房人“能拿房、再还贷”，购房者的权益得到了一定程度的保障。

哪些购房者可以获益呢？目前没有放款的房贷，理论上都可以享受。

对于那些没享受到的，《意见》还留了个后手，未来，存量浮动利率房贷如果利率与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，可协商调整利率或置换贷款。

二是开发商。

对于开发商而言，资金循环的频率放慢，不像以往封顶就能拿到钱，更加考验开发商的现金流管理能力，尤其是规模不大的中小型企业。

同时，政策也推动开发商逐步转向“现房销售”模式。《意见》还指出，开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。

8月28日当天，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，从预售规则重塑、现房销售分步推进、定金监管创新、融资配套支持等方面，合力推动商品住房销售制度改革。

两条政策叠加，可见推行现房销售的决心。当然，专家也表示，我们不是立即全面取消预售。政策在预售条件、资金监管和现售制度之间重新平衡，降低房地产项目交付风险，同时给地方和企业留出转型空间。

从利好看，近年来部分楼盘交付质量问题引发社会关注，预售制度下，购房者只能“开盲盒”。在这一背景下鼓励现房销售，是稳定市场预期的重要制度安排，有利于重塑购房者信心。

经过一番制度变革，房企竞争逻辑或将发生变化。未来房企之间的竞争，可能进一步从谁拿地更多、开发速度更快，转向谁的产品更符合需求、谁的资金实力更强、谁能够按期交付并提供更好的居住体验。

现房销售，对房企考验较高，从供给上来看，短期内新房供应量会减少，进一步促进供需平衡。

三是银行。

更长的贷款期限对银行的风控提出了更高要求。

但新政使得贷款质量提升，放款时房屋已经竣工，避免了资产烂尾的风险。

另外，在房地产开发贷款领域，政策明确提出采取“主办银行”模式，强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，这也倒逼银行将把资金监管落实得更加到位。

这个周末，上海不少售楼处接到不少关于40年贷款政策何时落地的咨询。多家银行反馈咨询量攀升，但仍在等待落地细则出台。一线从业者感受到观望者对于置业的兴趣有所回升，不过政策落地、效应传导以及市场消化，尚需时日。